업(Up)계약서를 써주고 매매계약 해도 되나요?

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HOME 경제 업(Up)계약서를 써주고 매매계약 해도 되나요? <연재> 세무사 김행형의 재미있는 세금이야기lmaster@weeklyseoul.netl승인2007.04.12 09:48

고양 풍동지구에서 32평형 아파트를 분양받은 A씨는 등기를 하기 전인 2006년 3월 B씨와 2억4000만원에 거래했다. 하지만 계약서는 등기를 하고 난 뒤인 2006년 9월에 작성하면서 거래액을 줄여서 신고하였는데 건교부 집중단속에 적발돼 취득세 만큼에 해당하는 480만원(거래액의 2%)을 각각 과태료로 내게 됐다. 

또한, 용인 동백지구에서도 32평형 아파트를 분양받은 C씨가 D씨와 분양권을 불법거래해 적발됐다. 이들도 2억8000만원에 분양권을 매매했지만 계약서에는 금액을 줄여서 기재해 신고했는데 과태료 560만원을 부과받고 분양권 불법전매로 고발조치됐다. 

위의 사례는 실거래가액보다 낮게 신고한 다운계약서를 작성한 사례인데 업(Up)계약서를 작성하여 피해를 본 사례들도 최근에 빈번하게 발생하고 있다. 

고양 풍동지구에서 27평형 아파트를 2억4000만원에 거래한 E씨는 매수자인 F씨의 요구로 매매액수를 2억9000만원으로 높여 신고하여 이들은 과태료로 취득세의 3배에 해당하는 1440만원을 각각 물게 됐다. 집을 판 E씨는 1가구 1주택자인데다 3년 이상 보유해 양도세를 내지 않아도 되기 때문에 F씨의 요구를 들어줬다가 큰 손해를 보게 된 셈이다. 

통상 부동산을 사고 팔 때에는 공시지가 등 시가표준액을 기준으로 매매계약서를 작성하여 검인을 신청하고, 관할 시/군/구에서도 계약서에 특별한 하자가 없는 한 검인을 해 주었다. 또한 대부분 검인계약서상의 매매금액이 실지매매가격보다 낮더라도 특별한 경우를 제외하고는 그대로 인정되어 왔기 때문에 별 문제가 없었다.
그러나 2006년도부터는 『부동산 실거래가격 신고의무제도』가 시행되어 검인계약서를 잘못 작성한 경우에는 다음과 같은 큰 불이익이 따르기 때문에 반드시 실지거래 내용대로 계약서를 작성해야 한다.

첫째, 양도세를 줄일 목적으로 실거래가를 낮춰 신고했다가 적발되면 적게 냈던 양도세만큼을 추가로 내야 하는 것은 물론 국세청에서 세무조사를 받아야 한다. 특히 2007년도 거래분부터는 고의적인 신고불성실가산세를 40% 부과하도록 세법이 개정되어 납부불성실가산세 등 여타 가산세를 감안하면 가산세만 50% 이상 부과되어 엄청난 불이익을 당하게 된다.

둘째, 허위신고 등 신고의무 위반한 매도자와 매수자 및 중개업자는 취득세의 3배 이하의 과태료를 물어야 한다. 특히 다운계약은 계약액을 줄인 범위에 따라 취득세의 1~3배를 과태료로 부과하지만 업계약은 무조건 취득세의 3배에 해당되는 과태료를 부과하게 된다. 현행 제도상 업계약은 매수자가 추후 양도세를 줄일 목적으로 맺는 사례가 많기 때문에 다운계약보다도 훨씬 지능적이고 악의적이라고 보고 가중처벌을 하고 있는 것이다. 

셋째, 부동산중개업자가 허위기재 또는 이중계약서를 작성한 경우에는 중개업 등록취소 또는 6개월 이내 자격정지 처분을 받게 되는 것이다. 또한 거래당사자가 중개업자로 하여금 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나 거짓된 내용을 신고하도록 요구한 경우에도 관련자 모두에게 과태료를 부과하게 된다.

참고로 부동산실거래가격 신고의무제도라 함은 2006년부터 토지 또는 주택을 매매한 경우에는 계약체결일로부터 30일 이내(거래신고지역인 경우에는 15일 이내)에 실지거래가격으로 부동산소재지 관할 시/군/구청에 신고하여야 한다. 부동산중개업자가 거래계약서를 작성하여 교부한 경우에는 반드시 중개업자가 신고를 하도록 하고 있다. <김행형님은 김행형회계사무소(www.taxko.net)를 운영중입니다.>

 

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